Вы уже подписаны на рассылку.
Форс-мажор
30 апреля

Отсрочка или снижение арендной платы за коммерческое помещение

В период распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) малый и средний бизнес сталкивается с большим количеством трудностей, зачастую такие трудности заставляют задуматься предпринимателей «А стоит ли продолжать свой бизнес?». Государство разработало ряд мер, направленных на поддержание наиболее уязвимых слоёв предпринимателей – арендаторов. Невозможность внесения арендных платежей в полном объеме обусловлена введением государственными органами и органами государственной власти субъектов РФ ряда ограничительных и запретительных мер, связанных с введением нерабочих дней, ввиду чего предприниматели вынуждены приостановить свою деятельность полностью…

В Союз «Торговая-промышленная палата Ярославской области» ежедневно поступает большое множество обращений с просьбой разъяснить порядок их дальнейших действий. В этой связи мы разработали рекомендации, включающие в себя пошаговую инструкцию по оформлению соглашения о получении отсрочки или снижения арендной платы (с приложением бланка заявления).

С чего начать:
1.    Оформляем на фирменном бланке Организации или Индивидуального предпринимателя Заявление об изменении Договора аренды и направляем его в адрес арендодателя посредством ценного письма с описью вложений и уведомлением.

Затем:
2.    Получаем ответ Арендодателя.
2.1.    В случае согласия – заключаем соответствующее Дополнительное соглашение к договору Аренды.
2.2.    При возникновении разногласий – проводим переговоры с Арендодателем о снижении суммы арендной платы, получении отсрочки по её уплате и порядке погашения образовавшегося долга в будущем. После чего заключаем соответствующее Дополнительное соглашение к договору Аренды.
2.3.    Если договориться всё-таки не удалось, данный вопрос может быть разрешен только с привлечением сторонних правомочных структур:
2.3.1.    Процедура медиации. В соответствии со статьей 3 Закона РФ № 5340-I от 07 июля 1993 года «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации» одной из основных задач ЯрТПП является содействие в урегулировании споров, возникающих между субъектами предпринимательской деятельности. Более подробно о процедуре медиации — на нашем сайте в разделе «Коллегия медиаторов».
2.3.2.    Инициирование судебного разбирательства.


Правовое основание

В рамках мер государственной поддержки субъектов малого и среднего бизнеса по вопросам связанным с обязанностью по внесению арендной платы в рамках осуществления Договора аренды коммерческой недвижимости, установлена обязанность Арендодателя заключить с Арендатором дополнительное Соглашение к Договору об отсрочке арендной платы в течение 30 дней с момента обращения последнего, при условии, если Договор аренды заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории субъекта РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ).

Режим повышенной готовности на территории Ярославской области введен Постановлением Правительства Ярославской области № 100-п от 07 февраля 2020 года «О введении режима функционирования «Повышенная готовность» на территории Ярославской области» (с изменениями на 17 марта 2020 года).

Также Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если не можете пользоваться помещением из-за введенных уполномоченными органами запретительных / ограничительных мер (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ.
Внимание: положение данной части статьи не включает в себя корреспондирующую обязанность Арендодателя по заключению Дополнительного соглашения).

Стоит обратить особое внимание, что круг Арендаторов, к которым применяются вышеуказанные меры защиты, устанавливается Постановлением Правительства РФ № 434 от 03 апреля 2020 года, то есть Арендатор должен осуществлять деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики.

Не стоит забывать, что условия и сроки предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в отношении Договоров аренды недвижимого имущества установлены Постановлением Правительства РФ № 439 от 03 апреля 2020 года, а именно:

  1. Данные требования применимы только к договорным обязательствам в отношении арендных платежей (то есть не касаются обязанности по внесению коммунальных платежей или расходов на содержание);
  2. Только в отношении коммерческой (нежилой) недвижимости;
  3. Период отсрочки - с даты введения на территории Ярославской области режима повышенной готовности, то есть с 17 марта 2020 года и до 01 октября 2020 года;
  4. объем отсрочки составляет 100% от полной суммы арендных платежей в период действия указанного режима и 50% - за период со дня окончания режима и до 01 октября 2020 года;
  5. Сумма отсроченных платежей вносится не раньше 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года;
  6. Частота и размер внесения – не чаще одного раза в месяц, равными платежами в размере не больше половины от установленного размера ежемесячной арендной платы по Договору аренды;
  7. Меры ответственности в период отсрочки в отношении Арендатора не могут применяться;
  8. Устанавливается запрет на введения каких-либо дополнительных платежей;
  9. Стороны Договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.


Условия отсрочки применяются не только к положениям, вытекающим из Договоров, но и применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Что касается «Арендных каникул», то они могут быть согласованы только добровольно или по требованию Арендатора (в случае, если это предусмотрено договором или в рамках специальных мер государственной поддержки).

В юридической литературе вопрос об обязательном или рекомендательном характере положений статьи 19 ФЗ № 98 от 01 апреля 2020 года и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03 апреля 2020 года не разрешен, также данный вопрос ещё не разрешен и в судебной практике.



Необходимость в Заключении ЯрТПП
об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажоре)

Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор)чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, возникшие в течение реализации договорных (контрактных) обязательств, которые нельзя было разумно ожидать при заключении договора (контракта), либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля сторон такого договора (контракта).

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ и пунктами 8 и 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24 марта 2016 года, наступление Обстоятельств непреодолимой силы – основание для освобождения от гражданско-правовой ответственности за нарушения договорного обязательства. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Следовательно, снижение доходов Арендатора, связанное с реализацией Указов Президента РФ №206 от 25 марта 2020 года и N239 от 3 апреля 2020 года (перевод сотрудников на дистанционный режим работы, приостановление деятельности, уменьшение объемов производства и т.д.) не будет являться обстоятельством непреодолимой силы в отношении финансовых обязательств перед контрагентом или правовым основанием для отказа от выполнения таких финансовых обязательств. Более подробно о порядке выдачи Заключений об обстоятельствах непреодолимой силы.


Катырин Сергей Николаевич – президент Торгово-промышленной палаты РФ, в интервью «Российской газете» от 27.04.2020 года (цит.): «… А если мы начнем выдавать сегодня документы, не подкрепленные законом и практикой его применения, то только навредим компаниям. Их легко опротестовать в суде. Тогда придется платить пени и штрафы. Да еще и долги гасить, то есть выполнять обязательства в натуре. Мы никого не хотим подставлять. В данной ситуации могу пока посоветовать попытаться договорится со своими партнерами об изменении договора и об отсрочке платежей. И не затягивать решение этого вопроса…».



Мокрецов Антон Сергеевич
Тел.: +7 (4852) 21-62-61, +7 (980) 773-83-80
Эл. почта: org@yartpp.ru

Площадка РЖД Портал поставщиков ДВЯ Ява