English Телефон/факс:
7 (4852) 32-88-85
Печать

Аналитика по коммерческой недвижимости. Ярославль, 2008

По оценкам экспертов, рынок коммерческой недвижимости в России устойчиво растет, формируя новую, на порядок более высокую, культуру потребления и обслуживания. Увеличивается количество новых объектов, расширяются их площади, в сегмент поступают новые потоки инвестиций. Рынок коммерческой недвижимости Ярославля в полной мере отражает сложившуюся тенденцию. Только за последний год физический объем предложения продаваемых и арендуемых площадей увеличился более, чем в полтора раза (график 1 и 2).
Рассмотрим ситуацию подробней.

Торговая недвижимость
В феврале 2008 года в Ярославле предлагалось к продаже 123 торговых объекта.
Суммарная площадь предложения составила около 55 000 кв.м, что на 56% больше, чем в феврале 2007 года. Стоимость одного квадратного метра торговых помещений в среднем по Ярославлю составила 52 500 руб., что на 13% больше по сравнению с февралем прошлого года. Месячная арендная ставка торговой недвижимости в среднем по городу составила 575 руб./кв..м. Последние показатели имеют очень широкий диапазон, в зависимости от месторасположения, типа и размера помещения (таблица 1). Что касается спроса, то наиболее востребованы торговые помещения высокого качества площадью до 50-60 кв.м и свыше 500 кв.м с наличием вблизи удобных парковочных мест.

Продажа коммерческой недвижимости. Сравнительный анализ объема предложения февраль 2007 – февраль 2008
Продажа коммерческой недвижимости. Сравнительный анализ объема предложения февраль 2007 – февраль 2008

Аренда коммерческой недвижимости. Сравнительный анализ объема предложения февраль 2007 – февраль 2008
Аренда коммерческой недвижимости. Сравнительный анализ объема предложения февраль 2007 – февраль 2008

Офисная недвижимость
На конец февраля 2008 года к продаже предлагалось около 9 000 кв.м офисных площадей. Общее количество экспонируемых объектов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года повысилось на 52,65% и составило 58 шт. Уровень арендных ставок и стоимость квадратного метра предлагаемых на продажу офисных площадей также сильно варьируют в зависимости от месторасположения, типа здания, наличия сервиса и коммуникаций (таблица 2). За такую цену арендатор приобретает только право аренды, коммунальные платежи оплачиваются отдельно. Стабильно высоким остается спрос на небольшие офисы до 50 кв.м в центральной части города и вдоль основных транспортных магистралей (Московский пр-кт, Ленинградский пр-кт, пр-кт Фрунзе), расположенные как в отдельно стоящих офисных зданиях, так и встроенные на первых этажах жилых домов. Также востребованы качественные офисные площади от 500 кв.м с высоким уровнем ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи), наличием парковки. В таких объектах заинтересованы, как правило, столичные банки и финансовые компании, открывающие в Ярославле свои представительства.

Соотношение объектов коммерческой недвижимости с разными характеристиками в общем объеме предложения
Соотношение объектов коммерческой недвижимости с разными характеристиками в общем объеме предложения

Что можно сказать о ярославском рынке коммерческой недвижимости в целом?

  1. Многие строящиеся коммерческие объекты являются многофункциональными: офисные помещения размещаются, как правило, на верхних этажах торговых и торгово-развлекательных центров ("Петровский Пассаж", "Новая Галерея","Фараон", "Рио" и др.). Главной целью разработки многофункциональных комплексов является максимизация прибыли с 1 кв.м земли и минимизация рисков.

    Однако, скептики утверждают, что зачастую у девелоперов нет правильной концепции, понимания целесообразного совмещения функций комплекса.

    Строительство проекта смешанного назначения может быть инструментом диверсификации рисков, но его эффективность сильно зависит как от динамики спроса и предложения, так и от уровня арендных ставок. Например, в торговых зданиях за счет площадей общего пользования теряется 30%, тогда как в офисных — только 10–20%. Исходя из этого, в многофункциональном проекте стоит делать упор на торговлю, только будучи уверенным, что это место сохранит свой статус дорогого торгового места и через пять–десять лет, а соответствующую часть здания не придется перестраивать вследствие изменения рыночной конъюнктуры.

    Следует помнить о том, что требования к планировке деловой и торговой зоны различны, н-р нормы инсоляции помещений разного назначения требуют различных архитектурно-планировочных решений для офисных и торговых помещений.

    Первым фактором при оценке целесообразности каждого конкретного многофункционального центра является его расположение. К примеру, если участок располагается в центре города, то с точки зрения возврата инвестиций лучше построить офисный центр. Если местонахождение будущего здания не столь престижно, то можно объединить офисные и торговые площади, чтобы максимизировать доход.

  2. Также в настоящее время проектируются и строятся жилые дома, первые этажи которых изначально отведены под коммерческую недвижимость.(н-р в микрорайоне "Сокол", в р-не кинотеатра "Аврора", ЖК "Калина", "Московская слобода" и др.). Более 30% предлагаемых к продаже объектов в Кировском районе – квартиры на 1-м этаже жилых домов: либо уже приспособленные для коммерческих нужд, либо требующие перевода в нежилой фонд. У такого "сожительства" тоже есть свои преимущества и недостатки. С одной стороны – все блага цивилизации "под рукой". С другой стороны, владельцы жилья в домах, на первых этажах которых расположены торговые точки, описывают издержки проживания в подобных зданиях: отсутствие тихого чистого внутреннего дворика; постоянные потоки людей; шум погрузочно-разгрузочных работ; рев грузовых машин; запахи фаст-фуда — все эти обстоятельства начисто разрушают атмосферу жилого пространства. Так что нет ничего удивительного в постоянных жалобах жителей. Уже не вызывает удивления тот факт, что жители престижного Кировского района – центра деловой активности Ярославля – переезжают в более отдаленные и спокойные районы, н-р Заволжский или Суздалка.
  3. Дефицит не преодолен.
    Спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости, будь то покупка или аренда, значительно превышает предложение вот уже несколько лет и продолжает расти. Поскольку в центральной части города нет новых строительных площадок под крупные объекты (ведется лишь точечная застройка), то активно используются варианты реконструкции отдельно стоящих 2-3-этажных жилых зданий (правда, это требует затрат на расселение). Но так как это тоже не решает проблему, то наблюдается постепенное смещение центров деловой активности за пределы исторического центра города. Наиболее яркими примерами этому являются крупные транспортные магистрали – проспекты – Московский, Ленинградский, Фрунзе.

Тенденции и прогнозы
В ближайшем будущем из-за нехватки площадей под новую застройку и ограниченных ресурсов реконструкции элитные офисы появятся и на периферии Ярославля – иного выхода просто не будет.

Ужесточатся требования к помещениям, что отчасти связано с приходом на российский рынок крупных западных застройщиков, внедряющих высокие технологические и управленческие стандарты. В 2007 году западные компании-консультанты, начавшие активную работу на российском рынке коммерческой недвижимости, подготовили новую классификацию, более соответствующую стандартам развитых стран. В ней сформулированы критерии, позволяющие разделить все имеющиеся качественные площади на три класса: "А", "В+" и "В-". Основная часть требования касается размера помещений и инженерных коммуникаций.

Среди главных требований к офису класса "А" – центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания. Вообще же, существует 20 обязательных и 7 факультативных параметров офиса высочайшего уровня – только при соблюдении 19 обязательных и 4 факультативных параметров здание может быть отнесено к категории "А".

Изменяется сам процесс строительства, проектируемые объекты становятся все более масштабными.

Снижения стоимости аренды, по мнению специалистов, ожидать не стоит, рост составит 8–10% в год. Прогнозируемый в 2008 году рост цен на строительные материалы послужит очередной ступенью к удорожанию строящихся объектов коммерческой недвижимости в целом, и как следствие, повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра уже эксплуатируемых объектов.

Со временем интерес будет проявлен к большим бизнес-паркам, с гостиницами и аппартаментами, торговыми центрами (причем часть из них расположится за пределами центральной части города).

Таблица 1. Средняя стоимость кв.м торговой недвижимости г. Ярославля в I квартале 2008 года

Район

Продажа (руб./кв.м)

Аренда (руб./кв.м)

Дзержинский

40 000

700

Заволжский

50 000

600-650

Кировский

78 000

800-1100

Фрунзенский

60 000

500-600

Красноперекопский

42 500

250-300

Ленинский

45 000

400


Таблица 2. Средняя стоимость кв.м офисной недвижимости г. Ярославля в I квартале 2008 года

Район

Продажа (руб./кв.м)

Аренда (руб./кв.м)

Дзержинский

37 000

470

Заволжский

43 750

370

Кировский

85 000

800

Фрунзенский

58 000

500-550

Красноперекопский

50 000

300

Ленинский

40 000

350-400


Обзор предоставлен АН "Метро".
Справки - по тел. в ЯрТПП: (4852) 45-80-57.