English Телефон/факс:
7 (4852) 32-88-85
Печать

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Почему последнее время стало актуально говорить о кадастровой стоимости земельных участков? Как известно, в России пользование землей является платным. Если вы собственник земельного участка – вы платите налог на землю, если земля в аренде – арендную плату. Если хотите выкупить земельный участок у государства – выкупную плату. Все эти платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Рассмотрим, что это такое и можно ли ее изменить.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, с одной стороны, кадастровая стоимость презюмируется как рыночная, но с другой, поскольку производится методом массовой оценки, она не в полной мере отражает реальную рыночную стоимость земли. Соответственно, платежи за землю владельца земельного участка могут оказаться сильно завышенными в случаях, когда кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной. В Ярославской области кадастровая стоимость коммерческой земли может быть выше рыночной в несколько раз. Отсюда возникают и непомерные арендные платежи, и завышенные налоги, которые тяжким бременем ложатся на плечи предпринимателей.

Итак, как может землепользователь отстоять свои права?
Во-первых, если кадастровая стоимость завышена в результате технической ошибки (например, неправильно указана площадь участка), эта проблема решается обращением в органы кадастрового учета путем подачи заявления о такой ошибке (по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 13.04.2009 № 125). Техническая ошибка подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в срок не более 5 рабочих дней.

Во-вторых, существуют кадастровые ошибки. Кадастровыми признаются ошибки в исходном документе (отчете), на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. В основном, к подобным (кадастровым) ошибкам относятся случаи неверного отнесения оценщиками земельных участков к той или иной группе видов разрешенного использования. Исправление выявленных кадастровых ошибок происходит путем внесения требуемых изменений в нормативно-правовой акт субъекта РФ, утверждающий результаты государственной кадастровой оценки. Уточненные сведения применяются не с даты исправления, а с даты утверждения результатов ГКО (даты принятия нормативно-правого акта субъекта РФ).

Ну и, в-третьих, это непосредственно оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правообладатели или иные заинтересованные лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в арбитражном суде. В настоящее время судебная практика складывается таким образом, что для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка достаточно представить в суд отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка, составленный на дату проведения государственной кадастровой оценки. При этом истец не обязан доказывать нарушение порядка проведения кадастровой оценки, недостоверность отчета или исходных данных, не требуется обжаловать акты органов власти. В ходе судебного разбирательства необходимо провести судебную экспертизу отчета, либо представить экспертизу СРО. Решение об удовлетворении иска обязывает кадастровую палату внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости. Однако, действовать новая кадастровая стоимость будет только с момента вступления в силу решения суда.

В настоящее время при профессиональном подходе к делу, вероятность положительного исхода дела близка к 100%.

Следует отметить, что в связи с тем, что в ближайшей перспективе налоги на недвижимое имущество также будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости этого имущества, всё вышесказанное относится и к оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В качестве примера можем привести расчет целесообразности оспаривания кадастровой стоимости:
Земельный участок площадью 7 га в г. Ярославле, Дзержинский район земли населенных пунктов, разрешенное использование для производственных целей. Кадастровая стоимость 63 000 000,00 руб. Налог на землю составляет 945 000,00 рублей в год. После оценки рыночной стоимости итоговая величина стоимости данного участка составила 28 000 000,00 руб. Это более чем в 2 раза меньше кадастровой цены. Таким образом, удалось снизить налог до 420 000,0 руб. в год. Разница величины налога составила 525 000,0 руб. в год.

Богданова Анна, юрист Консалтинговой группы «Метро»

Содержание ДВЯ N6/7 за 2014 год